الحكومة تقوم بالإعلان عن شروط جديدة لبيع الوحدات السكنية.. تعرف عليها

أصدر رئيس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولي ، اليوم ، قرارا يقضي بإلزام سلطات الدولة بتضمين “ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري لضمان حقوق المشترين” في وثائق طرح مشروعات التطوير العقاري ، وتضمينها: في ملاحق العقود المبرمة مع المطورين العقاريين.

العدسة

وحدد القرار ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري لضمان حقوق المشترين ، وذلك عن طريق عدد من المواد. وتضمنت المادة (1) عدد من التعريفات ، وتشمل الوزارة وما تعنيه وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية ، كما تضمنت تعريف سلطة الدولة باعتبارها الجهة الرسمية المسؤولة عن التصرف. أو المقاولات وكذلك الشركات المملوكة للدولة التي تساهم فيها الدولة. كما يتضمن تعريفات أخرى وهي المطور العقاري وكذلك المشروع العقاري / المشروع ، والمرحلة جزء من المشروع ربما تصل مساحتها إلى 100٪ من مساحة المشروع ، ويتم تحديدها حسب العقار. المطور ، والمعتمد من الدولة ، أضف إلى ذلك تعريف آخر وهو مساحة المشروع ، وهي محددة بين مساحة محدودة أقل من 50 فدان ، بمساحة صغيرة 50 وأقل من 100 فدان ، وسط 100 وأقل من 500 فدان ، مساحة كثيره 500 فدان وأقل من 1000 ، وبحد أقصى 1000 فدان. و اكثر.

كما تضمن القرار تعريفات أخرى تتمثل في تكلفة البناء والجدول الزمني ونسبة الإنجاز وهي نسبة التنفيذ الفعلي لأعمال المرحلة مقارنة بالجدول الزمني المعتمد للمشروع ، أضف إلى ذلك تعريف السنة المالية المخصصة للسنة من 1 يناير إلى 31 ديسمبر ، والمصروفات ، أي 20٪ من الإيرادات. للصرف خارج المرحلة للمصروفات الإدارية.

حدد القرار في المادة (2) الضوابط والمعايير الملزمة للمطور العقاري بما في ذلك فتح حساب مصرفي مستقل للمشروع / المرحلة يتم فيه إيداع وصرف كل الإيرادات والمصروفات المتعلقة بالمشروع / المرحلة سواء كانت شيكات. أو نقدًا ، باستثناء الإنفاق على الخدمات والمرافق الأساسية خارج المرحلة ، للمشاريع ذات المساحة القصوى.

في حالة حصول المطور العقاري على قرض للمشروع / المرحلة ، يكون ملزمًا بفتح حساب مدين للمشروع / المرحلة ، وسوف يتم سداد القرض من حساب الإيرادات ، أو أي حساب آخر يخضع لكل الائتمان القواعد الصادرة عن البنك المركزى المصرى.

كما تحتوي على الضوابط: تقسيم المشروع إلى عدة مراحل ، وقد يعد المطور المشروع مرحلة واحدة بمساحة 100٪ من مساحة المشروع. .

تحتوي على الضوابط كذلك الالتزام بالجدول الزمني المقدم من المطور والمعتمد بواسطة سلطة الدولة لتنفيذ المشروع / المرحلة. يجوز للمطور تقديم مرحلة واحدة أو أكثر من كل مكون من مكونات المشروع في نفس الوقت مع الالتزام بضوابط الربط.

وبخصوص قواعد الإعلان عن بيع الوحدات ، نصت المادة (3) على أنه لا يجوز الإعلان عن بيع الوحدات في أي مشروع قبل الحصول على القرار الوزاري بالموافقة على الخطة العامة ، وكذلك القرار الوزاري التفصيلي لمرحلة وقد لا يتم الإعلان عن مرحلة جديدة إلا عقب التأكيد على الالتزام بالجدول الزمني المعتمد للمرحلة المعلن عنها سابقاً.

يلتزم المطور العقاري بإيداع مبلغ من المال في الحساب المصرفي للمشروع / المرحلة ، تتناسب قيمته مع مساحة المشروع / المرحلة ، أو الجزء المطلوب عرضه للبيع ، و ربما يكون المبلغ على مظهر نقود أو شيكات من إيرادات المشروعات المنفذة سابقاً ، أو تسهيلات ائتمانية خاصة ، أو خطاب ضمان بنكي ، ويتم تحديد ذلك ، محسوبًا على أساس تكلفة بناء المرحلة ، اعتمادًا على منطقة المشروع / المرحلة الجزء المراد طرحه للبيع حسب ما هو مذكور في جدول الأماكن مع التعاريف بهذه الضوابط مما يشير إلى أن مساحة المشروع / أو المرحلة / أو الجزء من المرحلة إما أن تكون مساحة محدودة 20٪ ، مساحة صغيرة 15٪ ، مساحة متوسطة 10٪ ، مساحة كثيره 5٪ ، أو أقصى مساحة 3٪.

كما نصت قواعد الإعلان عن بيع الوحدات على أنه عقب تقديم المطور الدليل على توفر الغطاء المالي اللازم للمرحلة / الجزء المراد بيعه في الحساب المصرفي للمشروع ، وإيداع المبالغ المتعلقة بالمرحلة ، يكون المطور هو مصرح لها بعرض المرحلة المراد بيعها مع الالتزام بالجدول الزمني المعتمد. يتعين على المطور تقديم تقرير مالي نصف سنوي إلى سلطة الدولة معتمد من مدقق حسابات الشركة ، مع وضع المبالغ المحصلة من المشترين ، ووضع الصرف على المرحلة ، وتسليمه خلال 45 يومًا من الانتهاء. من نصف السنة المالية للمراجعة بواسطة سلطة الدولة ، ويلتزم المطور العقاري كذلك بالاحتفاظ باحتياطي 5 ٪ أو خطاب بنكي من إجمالي التحصيلات في الحساب المصرفي لكل مرحلة لتلبية المبالغ المستردة. يتم خصم المبالغ المستردة من ذاك الاحتياطي ، ويتم خصم المبالغ المخصصة للاحتياطي بما يتناسب مع تسليم الوحدات التي يخصص لها ذاك الاحتياطي بناء على ووفقا لشهادة المدقق الصادرة بخصوص الوحدات المسلمة ، ويتم تحرير ما تبقى من ذاك الاحتياطي. عقب الانتهاء من مرحلة التسليم.

يصدر رئيس مجلس الوزراء قراراً بشأن ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري

بناء على ووفقا للقواعد ، ينبغي أن يكون مدقق حسابات المطور العقاري مسجلاً في سجل مراقبي الحسابات لدى البنك المركزي المصري ، أو هيئة الرقابة المالية ، ويجوز للمطور زيادة النسبة المعروضة للبيع خلال المرحلة التي يصرح فيها بذلك. بيع ، بحد أقصى 50٪ من الموضوع المعروض ، بشرط الالتزام بجميع القيود. المادة (2-1) خلال 30 يومًا ، بشرط ألا يكون تجديد الحساب من المبيعات المعروضة للبيع.

وتنص المادة (4) على وجوب التزام المطور العقاري بوجود المبلغ المالي المشار إليه في المادة (2-1) في الحساب المصرفي كحد أدنى حتى بدء أعمال تنفيذ البناء للمرحلة. مع معدلات إتمام المشروع / المرحلة حتى إلغاء الحد الأدنى من المتطلبات تمامًا عند الوصول إلى معدل التنفيذ الذي يصل إلى (30٪) من المشروع / المرحلة المعروضة للبيع بناء على ووفقا للمنطقة ؛ الحد الأدنى المطلوب لإلغاء متطلبات الحساب المصرفي لمنطقة محدودة هو 30٪ ، ومنطقة صغيرة بحد أدنى 25٪ ، ومنطقة متوسطة 20٪ ، ومساحة كثيره 15٪ ، وبحد أقصى 10 ٪.

تنص المادة (5) على أنه مع عدم الإخلال ببنود العقد المبرم بين المطور العقاري والعميل ، في حالة تأخر المطور العقاري في تسليم الوحدة العقارية المباعة للعميل عن التاريخ المتفق عليه. في العقد المبرم ، على أن تلتزم سلطة الدولة بشروط التعاقد وإصدار التراخيص وفقاً للقوانين المنظمة ، على أن يلتزم العميل بكافة شروط العقد المبرم مع المطور العقاري ويلتزم بدفع قيمة العقد. الأقساط المستحقة عليه في موعدها وفقاً للعقد المبرم مع المطور العقاري ، يعطى المطور اثني عشر شهراً للالتزام بتسليم الوحدة حسب التاريخ المحدد في العقد ، وإذا تجاوزت مدة التأخير اثني عشر شهراً ، يتم الأقساط. يتم ترحيل المستحق حتى الاستلام بنفس المدة عقب استكمال الأقساط المتبقية. في حال تجاوزت مدة زمنية التأخير (24) شهرًا ، يحق للعميل الاختيار بين الاستمرار في العنصر السابق حتى استلام أو استرداد ما تم دفعه خلال مدة زمنية 3 أشهر من الطلب.

تسري أحكام هذه المادة على كل المشروعات ، بما في ذلك المشروعات التي يجري تنفيذها قبل صدور هذه الضوابط ، وفي حال نصت العقود المبرمة بين المطور والعميل على شروط أهم للعميل ، فإن الاشتراطات الواردة في العقد على المطورين العقاريين فيما يتعلق بالمشاريع التي يتم تنفيذها في حالة التأخير في التسليم تسوية أوضاعهم خلال اثني عشر شهرًا من تاريخ إصدار هذه الضوابط ، بناء على ووفقا لعقود العملاء وجداول المشروع / المرحلة.

أما بالنسبة للمشاريع الجاري تنفيذها ، فقد نصت المادة (6) على أن يلتزم المطور العقاري بفتح حساب بنكي للمراحل اللاحقة ، على أن يعلن عن تسويقه من تاريخ العمل بهذه الضوابط. التمويل مع الالتزام بإيداع العوائد التي سوف يتم تحصيلها من المبيعات السابقة في حساب المشروع للوحدات غير المسلمة ، مع تقديم تقرير فني عن نسب التنفيذ على أرض الواقع. ستة أشهر للالتزام بالجدول المعتمد.

بناء على ووفقا للمادة (7) المتعلقة بمخالفة الاشتراطات والأحكام ؛ في حالة حدوث خرق للالتزامات الواردة في هذه الضوابط ، يتم إخطار المطور رسميًا ومنحه مهلة 6 أشهر لتصحيح المخالفة. بالنسبة لمخالفات المطور للشروط والالتزامات الواردة في هذه الضوابط ، وفرض العقوبات القانونية المنصوص عليها في العقد المبرم بين المطور وكيان الدولة.

المادة (8) مخصصة لمبالغ الصيانة وهي المبالغ المحصلة من المشترين ووفقاً لهذه المادة تودع في حساب خاص للصيانة والتشغيل عند بدء تحصيلها ووفقاً للأنظمة المعمول بها ، ولا تعد من مقادير المشروع / المرحلة.

أما المادة (9) فقد ركزت على أعمال الصيانة والتشغيل ونصّت على التزام المطورين العقاريين بإدارة المشروعات الجاري تنفيذها والقيام بأعمال اتحاد الشاغلين المنصوص عليها في القانون 119 لسنة 2009 للحفاظ على الأصول. من المشترين ، خلال مراجعة مصاريف الصيانة عن طريق مدققي الحسابات القانونيين ، عن طريق الصرف من عوائد الودائع ، يتحمل المشتري أي تكاليف تزيد عن هذه العوائد.

وتنص المادة (10) على أن تنطبق هذه الضوابط على كل مشاريع التطوير العقاري ، بما في ذلك كل مشاريع التطوير السكني والسياحي ، ولا تعد أعمال المقاولات من أنشطة التطوير العقاري.

فيما يتعلق بصندوق التأمين ضد المخاطر ، نصت المادة (11) على أنه عند إنشاء اتحاد المطورين يراعى إنشاء صندوق للتأمين ضد المخاطر ، وتوضع آليات وقواعد التمويل لصرفه بمعرفة اتحاد المطورين.

وأكدت المادة (12) أنها تعمل على هذه الضوابط على كل المشروعات / المراحل الجديدة.